Явные недостатки

Совершенно стандартная ситуация: Подрядчик выполнил работы, построил здание и сдал Заказчику. Заказчик работы принял, будучи уверенным, что в состоянии определить объем и качество выполненных работ, и начал эксплуатировать объект. Проходит приличный срок эксплуатации и вдруг с объектом начинает творится что-то странное: появляются трещины, перестает работать оборудование, ломается система вентиляции, отрываются плинтуса и т. д. Ощущение, что в здании завелся барабашка. Настолько быстро и странно вдруг все начинает портится.

Заказчик требует от подрядчика устранить недостатки, а Подрядчик заявляет, что так как акт приемки выполненных работ подписан, здание введено в эксплуатацию, то указанные недостатки либо были явными и должны были быть обнаружены Заказчиком при приемке, либо явились следствием неправильной эксплуатации, что исключает гарантийное обслуживание. Подрядчик при этом ссылается на пункты 1 и 2 статьи 720 ГК РФ:

2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

3. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Действительно, прочитав указанную статью Самоуверенный Заказчик думает, что сам виноват в том, что подписал акт и принял работы. Сомневающийся Заказчик идет к юристу с вопросами.

Что же думает по этому поводу юрист?

Юрист объясняет: определить какие именно недостатки являлись явными, а какие возникли в процессе эксплуатации и/или являются скрытыми может только эксперт как лицо, обладающее специальными знаниями в сфере строительных работ.

В силу норм ст. 716 ГК РФ подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:
— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных в п. 1 ст. 716 ГК РФ, либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии разумного срока для ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении работы, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, в подобной ситуации Заказчику необходимо:
— предъявить претензии по качеству выполненных работ в пределах срока гарантии;
— пригласить на осмотр выявленных недостатков независимого эксперта в области проектирования и строительства;
— составить акт осмотра;
— определить причину возникновения недостатков и период возникновения недостатков, то есть являлись ли недостатки явными на момент приемки здания или возникли в процессе эксплуатации?
— установить, что недостатки не препятствовали эксплуатации здания и являются устранимыми;
— определить стоимость восстановительных работ.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» содержится разъяснение, в соответствии с которым наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ.
Данная позиция находит свое отражение в материалах судебной практики:

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 февраля 2024 г. N 305-ЭС23−21 003 по делу N А40−222 958/2022
Однако суд не учел, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ, при этом заказчик не лишен права представить суду и свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту (пункты 12, 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Обеспечение состязательности сторон является обязательным условием справедливого судебного разбирательства.

Указанное разъяснение в совокупности с рядом норм ГК РФ, в частности — статьями 753−756, направлено на защиту заказчика от недобросовестных действий подрядчика и не препятствует ему заявить в суде возражения по качеству, объему и стоимости работ.

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда Р Ф 26.04.2017) указано, что при этом п. 1 ст. 723 ГК РФ не может быть истолкован как ограничивающий право заказчика на возмещение расходов на устранение недостатков в случае, если он, действуя добросовестно, предпринял меры по привлечению подрядчика к устранению недостатков, то есть направил последнему требование об их устранении в срок предусмотренный законом, иным нормативным актом или договором, а при его отсутствии — в разумный срок (в том числе незамедлительно, если это требовалось по характеру недостатков), однако подрядчик уклонился от устранения недостатков работ. В таком случае расходы заказчика на устранение недостатков работ подлежат возмещению (ст. 15, 393, 721 ГК РФ).